Строительный рынок оживает: более половины застройщиков вновь выполнили планы продаж благодаря снижению ипотечных ставок

Снижение ключевой процентной ставки дало новый импульс строительному сектору, который начал выходить из кризиса. Ипотечное кредитование и продажи жилья возобновили рост, подтверждают данные «Дом.рф», ВЦИОМ и Института развития строительной отрасли: активность застройщиков возросла.

В третьем квартале почти 66% опрошенных успешно реализовали планы по запуску новых проектов, в то время как в предыдущие три месяца этот показатель составлял 52%. Это является наивысшим показателем с начала 2024 года. Также 54% участников рынка смогли выполнить свои планы по продажам (по сравнению с 38% во втором квартале), что произошло впервые с II квартала 2024 года, когда была приостановлена массовая льготная ипотека и наблюдалось сокращение на рынке недвижимости.

В III квартале продажи жилья начали показывать положительную динамику. Согласно данным «Дом.рф», в сентябре было реализовано 2,1 миллиона квадратных метров новостроек на сумму 432 миллиарда рублей, что на 9% и 16% больше, соответственно, чем в том же месяце прошлого года. В октябре рост составил еще 20%: объем продаж достиг 2,6 миллиона квадратных метров на сумму 524 миллиарда рублей, что почти на 40% больше по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Это сделало сентябрь второй по величине месяц по выручке в 2024-2025 годах, указывают эксперты «Дом.рф».

Выдача ипотечных кредитов в августе и сентябре превысила прошлогодние показатели в денежном эквиваленте, а в октябре полностью перешла на положительную траекторию: количество выданных кредитов также увеличилось. «Дом.рф» сообщает, что в октябре было предоставлено 105 тысяч кредитов на сумму 481 миллиард рублей, из которых более 100 миллиардов пришлось на рыночные программы. Застройщики в октябре вывели на рынок 4,7 миллиона квадратных метров новых проектов – это на 15% больше, чем в сентябре и на 2% выше по сравнению с октябрем 2024 года, что стало максимальным значением с марта 2024 года, отмечают аналитики.

После отмены безадресной ипотеки с государственной поддержкой в июле 2024 года рынок испытал серьезный шок. В начале этого года продажи, объемы ипотечных выдач, запусков и вводов упали от 20% до 50%. Однако в настоящее время тренды начинают изменяться: после прекращения действия льготной ипотеки цена на жилье возвращается к нормальным уровням, стремясь к новому равновесию, выявляют аналитики MMI.

Это равновесие будет менее благоприятным для застройщиков, так как спрос в постлинейной период заметно ниже, чем до отмены массовой ипотеки. Ограничения по спросу уже начинают проявляться, подчеркивает Центр конъюнктурных исследований ВШЭ (ЦКИ). Рентабельность в строительной сфере, по их оценкам, оказалась на историческом минимуме среди ключевых отраслей — 3,9%, в то время как средний показатель по экономике достигает 10,8%. Для застройщиков кредитные ресурсы критически важны не только для выполнения текущих заказов, но и для модернизации основных средств, износ которых, согласно данным Росстата, превышает общие показатели по экономике — 54,1% против 41,5% на конец 2024 года.

Девелоперы постепенно сталкиваются с финансовыми рисками на фоне падения потребительского и инвестиционного спроса как со стороны населения, так и со стороны государства и компаний, заключает ЦКИ. В условиях высоких процентных ставок по кредитам и ухудшающейся финансовой ситуации другие сектора традиционно оптимизируют расходы, замораживая строительство и откладывая новые проекты. По оценкам генерального директора Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Федора Выломова, 20-25% застройщиков, в основном мелкие региональные компании, подвергаются высоким финансовым рискам. Растущие долги застройщиков могут поставить под угрозу устойчивость бизнеса, вплоть до его выхода с рынка, как указывал Владимир Путин.

Текущему оживлению строительного рынка способствует снижение ключевой процентной ставки: это приводит к снижению ставок по ипотечным кредитам и заимствованиям для застройщиков, а также по депозитам, что побуждает часть граждан инвестировать в недвижимость. В условиях уменьшения доходности депозитов наблюдается увеличенный интерес к покупкам жилья, отмечает Центробанк в очередном обзоре региональной экономики. Это особенно заметно в Москве и южных регионах. Руководители Центробанка подчеркивают, что замедление роста срочных вкладов граждан в последние месяцы не следует рассматривать как снижение уровня сбережений, так как одновременно зафиксирован рост вложений в различные финансовые активы, включая недвижимость.

Существует также заметный переток сбережений из депозитов в рынок жилья, о чем говорит председатель правления «Дом.рф» Максим Грицкевич, хотя конкретную оценку этого объема он затрудняется дать. К признакам этого перехода он относит минимальный рост депозитов в августе-сентябре, ускорение увеличения средств на эскроу-счетах и повышение числа выданной ипотеки. Также отмечается рост первоначальных взносов по ипотечным кредитам, как добавляет управляющий партнер платформы для застройщиков ДВИЖ Дмитрий Охрименко.

Однако директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Роман Андреев призывает не переоценивать значение этого фактора: «Значительная часть этих денег сосредоточена в руках небольшой группы вкладчиков… Человек, держащий в банках миллиарды рублей, вряд ли купит 1000 однокомнатных квартир на свои средства». Большинство депозитов не превышает среднюю сумму первоначального взноса по ипотеке и часто составляет даже меньшую сумму, подчеркивает Андреев, поэтому «ожидать значительного перетока в этом направлении не стоит».